Una casita en la Toscana, un piso en Berlín, un chalet en los Alpes franceses. Comprar un inmueble fuera de España suena sencillo: ves la propiedad, te enamoras, firmas el contrato. Pero entre el enamoramiento y las llaves hay decenas de documentos: contrato de compraventa, escritura, certificados energéticos, inscripción en el Registro, hipoteca eventualmente. Cada país tiene su propio sistema, y la mayoría se encuentra solo en el idioma local. Esta guía te lleva por todo: qué documentos pide cada actor (vendedor, notario, banco, administración), qué tiene que estar traducido y los errores más comunes.
- ✓ Plan completo: de la oferta a las llaves en la mano
- ✓ Sabes qué documentos pide el notario y el Registro local
- ✓ Conoces las particularidades fiscales y legales (UE y no-UE)
- ✓ Primero compruebas, luego pagas. Con Klarna en factura.
Lo que necesitas para comprar un inmueble en el extranjero
- Pasaporte o DNI en vigor
- Justificante de origen de los fondos (para cumplir con normativa contra el blanqueo)
- Justificante de capacidad financiera (extractos bancarios, certificado de pre-aprobación de hipoteca si aplica)
- Certificado de matrimonio o capitulaciones, si la compra es como matrimonio
- Número fiscal local del país de destino (NIF en España, Codice Fiscale en Italia, NIE-equivalente francés, etc.)
- Cuenta bancaria local para los pagos
- Traducciones juradas de los documentos españoles que vas a presentar fuera
- Si la compra es financiada: documentación bancaria del préstamo
Importante: el momento crítico para tener todo listo es la firma de la escritura (atto notarile en Italia, acte notarié en Francia, Notarvertrag en Alemania). En la mayoría de jurisdicciones, los compradores extranjeros tienen que llevar las traducciones juradas al acto. Sin ellas, el notario suspende la firma.
Por traductores jurados. Con sello y firma.
Nuestros traductores están habilitados por el Ministerio de Asuntos Exteriores (MAEC). Las traducciones juradas para escrituras de compraventa internacionales se aceptan en notarías de toda la UE y en registros de la propiedad locales.
Cómo comprar un inmueble en el extranjero sin sorpresas
Paso 1: investigación y oferta inicial
Antes de la oferta formal, infórmate de las particularidades del país: régimen de propiedad (en Italia y Francia, el régimen económico matrimonial influye en cómo se inscribe el bien), impuestos sobre la compra (Grunderwerbsteuer en Alemania, frais de notaire en Francia, imposta di registro en Italia, etc.), gastos accesorios típicos.
Paso 2: número fiscal local
Para comprar inmueble fuera de tu país de residencia, necesitas un número fiscal local. En Italia se llama Codice Fiscale (gratuito, lo solicitas en la Agenzia delle Entrate o en el consulado italiano en Madrid). En Alemania necesitas una Steuer-ID si vas a obtener financiación. En Francia, los compradores no residentes obtienen un código fiscal específico.
Paso 3: contrato preliminar (compromiso)
En la mayoría de países hay un contrato preliminar entre la oferta y la escritura final:
- Italia: compromesso (con caparra del 10-20 %)
- Francia: compromis de vente o promesse de vente (con dépôt de garantie del 5-10 %)
- Alemania: no hay obligación de preliminar — el contrato definitivo va directamente al notario
Este preliminar es vinculante y suele tener cláusulas suspensivas (condicionado a la financiación, a verificaciones urbanísticas, etc.).
Paso 4: documentación para el notario
El notario del país de destino requiere documentación tanto del vendedor (titularidad, situación urbanística, certificado energético, situación de la comunidad de propietarios) como del comprador. Si eres residente español:
- Pasaporte o DNI
- Justificante del origen de los fondos (anti-blanqueo)
- Certificado de matrimonio + capitulaciones si aplica (con traducción jurada al idioma local)
- Número fiscal local
- Si hay financiación: documentación de la entidad de crédito
Paso 5: firma de la escritura
La escritura definitiva se firma ante notario en el país de destino. La mayoría de jurisdicciones exigen:
- Que el comprador entienda el contenido del contrato (si no domina el idioma, intérprete obligatorio o traducción jurada del contrato preliminar)
- Pago del precio en el acto o con plazos definidos
- Inscripción en el Registro de la Propiedad local (Grundbuch en Alemania, conservatoria dei registri immobiliari en Italia, etc.)
Paso 6: tras la compra
Las gestiones no terminan en el notario. Tendrás que: dar de alta los suministros (agua, electricidad, gas), inscribirte como propietario en la comunidad si la propiedad es horizontal, declarar el bien en tu IRPF español (Modelo 720 si supera los 50.000 €), liquidar los impuestos locales recurrentes (IMU italiana, taxe foncière francesa, Grundsteuer alemana, etc.).
Los documentos que pide el notario y cómo prepararlos
Pasaporte o DNI en vigor
El documento de identidad básico. Algunos países piden traducción jurada al idioma local (Alemania, Italia); otros aceptan el pasaporte directamente. Pregunta al notario o al gestor local.
Justificante de origen de los fondos
La normativa europea contra el blanqueo de capitales exige justificar el origen del dinero usado en la compra. Suele bastar con extractos bancarios y declaraciones de impuestos de los últimos 2-3 años. Si los fondos vienen de una venta previa, justificante de esa venta. Si de herencia, certificado sucesorio. Si de ahorros: extractos históricos.
Certificado de matrimonio + capitulaciones
Si la compra es como matrimonio, hay que probar el régimen económico (gananciales, separación, comunidad...). Las capitulaciones matrimoniales españolas tienen que traducirse y, en muchos casos, también apostillarse.
Documentación bancaria si hay financiación
Si financias la compra con hipoteca:
- Carta de la entidad bancaria que confirma la financiación (en alemán/italiano/francés según destino)
- Si el préstamo es de un banco español para un inmueble en el extranjero: contrato hipotecario español traducido al idioma local
Número fiscal local
Como dijimos, gratuito en la mayoría de casos. En Italia el Codice Fiscale es esencial para cualquier compra, incluso un coche o un contrato de luz.
Marco legal: compras inmobiliarias en la UE
Libertad de circulación de capitales
Como ciudadano de la UE, tienes derecho a comprar inmuebles en cualquier Estado miembro sin restricciones por nacionalidad (Art. 63 TFUE — libertad de circulación de capitales). Hay matices regionales: en algunas zonas de Croacia, Polonia o áreas fronterizas, todavía existen restricciones para compras agrícolas. Pero para vivienda residencial, no hay barreras.
Normativa anti-blanqueo
La Directiva UE 2015/849 (con modificaciones posteriores) establece obligaciones de identificación del comprador y de origen de los fondos en operaciones inmobiliarias. Los notarios son sujetos obligados — comprueban tu identidad, declaran operaciones sospechosas a la unidad nacional de inteligencia financiera. Cumple con la documentación pedida — los retrasos por anti-blanqueo son la primera causa de aplazamientos en el cierre.
Documentos públicos de la UE
El Reglamento UE 2016/1191 simplifica el reconocimiento de documentos públicos dentro de la UE. Si presentas un certificado español en formato plurilingüe, normalmente no necesita apostilla. Para documentos en idiomas no incluidos en el formulario plurilingüe (caso típico: capitulaciones notariadas), traducción jurada al idioma local del Estado donde compras.
Impuesto sobre el patrimonio y el bien
Los inmuebles en el extranjero no escapan a la tributación española:
- Modelo 720: si el valor del inmueble supera 50.000 €, tienes que declararlo a la AEAT
- Impuesto sobre el Patrimonio: incluido en tu IRPF si la suma de tu patrimonio (incluido el inmueble extranjero) supera el umbral
- Renta imputada: aunque no alquiles el inmueble, tienes que tributar una renta imputada calculada sobre el valor catastral local
- Doble imposición: España tiene convenios con la mayoría de Estados europeos para evitar tributar dos veces. Consulta con un asesor fiscal.
Errores que vale la pena evitar
Error 1: no investigar el régimen fiscal local antes de la oferta
En muchos países, los gastos de adquisición pueden subir un 10-15 % sobre el precio del inmueble (imposta di registro italiana, frais de notaire franceses, Grunderwerbsteuer alemán). Si calculas el presupuesto solo con el precio del inmueble, te vas a quedar corto. Pide al gestor o notario local un cálculo aproximado de costes totales antes de firmar el preliminar.
Error 2: no obtener el número fiscal local
Sin él, no puedes firmar la escritura. El plazo para conseguirlo varía: Codice Fiscale italiano se obtiene en horas si vas al consulado en Madrid; en Alemania el Steuer-ID puede llevar 2-4 semanas si te empadronas allí. Planifícalo con tiempo.
Error 3: traducción simple en lugar de jurada
Los notarios europeos no aceptan traducciones privadas o simples. Las capitulaciones, el contrato hipotecario español, los justificantes patrimoniales — todo tiene que ir con traducción jurada hecha por un traductor habilitado.
Error 4: no declarar el inmueble en el Modelo 720
Olvidarlo es uno de los errores más caros. Aunque las sanciones se rebajaron, la obligación informativa persiste. Marca en el calendario: primer trimestre del año siguiente a la compra.
Error 5: ignorar las cláusulas suspensivas del preliminar
En los preliminares italianos y franceses, hay cláusulas que pueden hacer perder la fianza si no cumples. Lee el contrato preliminar como si fuera la escritura definitiva. Idealmente con la traducción jurada en mano y, si lo consideras necesario, consejo de un abogado independiente en el país de destino.
Las traducciones que más se piden para la compra
Certificado de matrimonio
Para acreditar el régimen económico ante el notario extranjero
Pedir traducción →Capitulaciones / Escrituras notariales
Régimen económico matrimonial y otros documentos notariales
Pedir traducción →Documentos financieros
Extractos, justificantes, contratos hipotecarios
Pedir traducción →Pasaporte
Si el notario extranjero lo exige
Pedir traducción →Preguntas frecuentes sobre la compra inmobiliaria en el extranjero
Lo recomendable, sí. Pero algunas jurisdicciones admiten poder notarial: firmas un poder en una notaría española (con traducción jurada al idioma local) que autoriza a un representante a firmar en tu nombre. En Italia, el procuratore especial es habitual. En Alemania también se admite, con apostilla.
Sí, pero es más complicado. Muchas entidades españolas conceden hipotecas para inmuebles fuera, pero suelen exigir tasaciones, garantías reales locales (hipoteca en el país del inmueble), y a veces tipo de interés más alto. Una alternativa es financiarte con un banco del país donde compras — tipos a veces más bajos, pero documentación complicada para no residentes.
Renta imputada en el IRPF (sobre 1,1 % o 2 % del valor catastral local, según país), Impuesto sobre el Patrimonio si superas el umbral, declaración Modelo 720. Si alquilas el inmueble, las rentas tributan en España. Hay convenios de doble imposición — consulta un asesor fiscal.
En muchos países el notario representa imparcialmente a ambas partes y no es tu abogado. Tener un abogado propio (aunque solo sea para revisar el contrato preliminar y la escritura) puede valer la pena, especialmente en operaciones de cierto valor. En Reino Unido, donde el sistema es muy distinto, el abogado (solicitor) es prácticamente obligatorio.
Cada vez más comunidades europeas regulan el alquiler turístico (Italia, Francia, Portugal). Antes de comprar, comprueba la normativa local — algunas ciudades (París, Barcelona, Lisboa) ya tienen moratoria de licencias turísticas en zonas tensas. Esto afecta tanto al precio como a la rentabilidad esperada.
Depende del régimen económico matrimonial declarado al notario. En gananciales, el bien se inscribe a los dos como ganancial. En separación, según las cuotas pactadas. Aporta el certificado de capitulaciones traducido — si hay duda, el notario aplicará el régimen legal supletorio del país donde compras, que puede no ser el régimen que tienes en España.
En la mayoría de países sí, aunque las prácticas varían: en Italia las comisiones son del 3-4 % al comprador + 3-4 % al vendedor (negociables). En Francia, generalmente el vendedor paga el 5-8 %. En Alemania, hasta 2020 el comprador pagaba toda la comisión; tras la reforma, ahora se reparte 50-50. Pregunta y negocia.
El notario espera, tu casa soñada también
Sube los documentos que vas a presentar en el extranjero (capitulaciones, certificado de matrimonio, justificantes, contrato hipotecario) y consigue tus traducciones juradas. En 3-5 días laborables tienes todo listo.
Pedir traducciones Primero compruebas, luego pagas. Con Klarna en factura.
